計劃出售商業地產,現金與分期付款,哪種出售方式較好? 生活资讯

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問:在紐約市擁有一商業地產多年,現計劃出售。請問:現金與分期付款,哪種出售方式較好?

答:出售擁有超過一年的投資物業,稅例視所賺為長期本金利得(Long Term Capital Gains),並以該種稅率徵收利得稅,現稅率為20%。現任總統於4月底宣佈,計劃將該稅率調整到43%;若獲國會兩院通過,新稅率生效期可回溯到今年4月底。

有鑑於此,您所擁有的因屬投資物業,計算出售利得非只這次賣價減去當年買價,再扣除合理的出售中開支,還要追加回持有物業期間所扣除的折舊稅優(Recaptured Depreciation);若利得巨大,則要繳納很高的稅金。若是可能,最好引用延稅方案,即IRS 1031稅例容許使用的「同類交換(Like Kind Exchange)」;這種方案,務必有專業代理機構參與。

按規定使用這種方案,可讓投資物業者在成交後45天確認要更換的物業對象,簽妥合約作保障,並在成交後180天內成交。購買更換物業的買價及合理開支,均可延遲徵稅,故一般都在扣去合理開支後,盡量爭取將絕大部分或全部淨賣價轉移到買價內,以延緩支付利得稅,直到未來決定不再以同類交換方案出售時,便以同樣的方式計算差額來核定利得及繳稅。

當您預備出售投資物業時,很明顯是希望以現金方式成交。若買方分期付款,則成交時所付首期款,加上180天內所收到的供款總數,再扣除合理開支後,需可供購入同類物業之用。日後收到的分期付款, 一部分是利息,視為普通收入繳稅;還本金部分應免稅, 其餘的按預定計算過的比率(Gross Profit Ratio)視為利得,用當時生效的稅率繳稅。

您應看市場需求及時下稅率決定何時出售。若不計劃再持有任何物業,純粹套現退市,在假定今年利得稅率不變,新稅率明年初才生效情況下,在今年內以現金成交最理想。您可以考慮在談判出售時要求,若稅例在預定成交前生效,有權取消合約,雖然會降低買家意願,但對您頗為重要。

綜上只是粗略介紹,詳情仍需諮詢專業的財經及律師顧問。

計劃出售商業地產現金還是分期付款?|文展雲律師 文旭慧律師

 

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