買方欲二期環保勘測商業地產賣家該如何? 生活资讯

問:我已簽約出售一商業地產,買方可在45天內對物業做所有調查,包括環保報告。快到期時,買方要求做第二期環保勘測。想聽聽您的意見,謝謝。

答:購買地產物業一般是連屋帶地一起買入,而政府很重視地貭是否存在污染環境毒物。猜想您當初購進這物業時所做調查,可能是第一期報告,即蒐集官方有關該物業的環境污染記錄、環保法生效後商業或製造活動歷史、污染環境及糾正記錄等,而沒有做鑽洞取土抽樣化驗的第二期勘測工序。針對您現在面對的問題,有以下觀點可供參考:

若物業有租客,勘探會引起不便:萬一勘測發現污染現象要清理時,往往難以準確估計污染嚴重性,除非完全打破表土以重型機械發掘,這是繁複、昂貴及嚴重影響現有租客活動的舉動。要研究租約上有沒有處理這種情況的條款及如何進行才免於毀約,不然租客會控業主嚴重破壞租客正常操作,有時可讓其中止租約,並索償所導致的損失。

縱使沒有租客,發掘工程亦影響重大:應該盡量避免,寧可在售價上讓步,請對方接受;之後須在合約上聲明,對方承諾不會追究閣下,且一切日後有關部門追究法律責任全由買方承擔。

若對方堅持勘測,需先考慮對租客的影響:包括會否構成毀約及承擔風險能力等。之後還要了解現在地產市場,是否容易找到新買家。若轉賣新買主,則要在不損害自己利益下終止取消現在的合約。

簽下一個合約時,可要求買方認真考慮您當初買入時的第一期報告,讓他聘用環保調查工程師細看,除非以現在條例能指出有明顯及嚴重的漏洞錯誤,或指證您的工程師不合資格,否則便要接受,既省時又省錢。

若曾以這物業向銀行貸款:不論是用來支付買價、重貸或淨值貸款、信用線(line of credit),都是強有力的客觀證明——可以讓對方知道,涉及重大金錢利益的獨立第三方,在滿意這物業所有狀況下才會願意貸款。

以上建議絕非法律服務或具任何約束力,一切仍以您所聘的專業律師意見為準。

買方欲二期環保勘測商業地產賣家該如何?文展雲律師 文旭慧律師

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