2016年1月
文／文展雲律師, 文旭慧律師
問：
我們預備出售兩棟升值頗多的多單位住宅樓宇，藉1031延稅例轉而投資商舖。經紀推介，投資此類物業若找大型連鎖機構較上算，是否確實？但一般買賣合約所給予的背景調查時限很短，應該如何把握時機，才不會因誤期而毀約或出錯？
答：
國稅法1031條款最重要是讓擁有升值投資物，在出售後的45天內，鎖定要更換的物業名單，再於135天內（即售後180天內）以純售價或更高價購入更換物業。一旦誤期失效，便要支付龐大的利得稅。基於過往利率偏低，物業投資回報率相對也低，購買大型連鎖機構所營運租用的商舖及停車場較為吸引，因回報率較高，租期較長，且因房客是連鎖，繳納租金更可靠，地點較理想，升值機會較大。也正因此，對方提供的出售合約內給予買方的調查期限(Due Diligence Period)往往只有21天左右，在短促的時間內，一旦發現不妥，可以取消合約，另覓新名單。
鑒於1031法例規限，在售出物業後45天內鎖定更換物業之名單，若簽約後作了21天研究後才取消合約，再加上談判合約的週期，最多可再多試一次便用盡45天，所以應該在未成交出售物業前，就多方尋找理想的預換物業，且在未鎖定名單的45天內，先就最理想的一些物業，由專業律師在談判合約期間，儘量爭取先對該等物業多方研究。
研究，包括但不限於對方所有的環保報告、清理匯報，以確保沒有環境汚染問題或法律責任；租約是否真如經紀所說，沒有任何隱藏條款或其他問題條款，以致租客有機可乘，而令自己徒增責任風險或開支。若有仼何漏洞，便當在合約談判中，有針對性地一一解決；連同合約中應該爭取的合理條款，一并構成合約整體來處理。這樣便可節省大量時間，更可以妥善處理可能在簽約後才發現的問題，提高成功購買該物業的機會。
當然，在正規的研究調查期間，您所聘的專業人士仍要儘量爭取時間完成檢驗調查，包括但不限於樓宇檢驗、最新環保調查報告；您自己亦應親自前往物業所在區視察，了解人流及人口活動背景等。一旦得到報告，便應作最後研討，以決定是否完成或跟進談判，最終順利成交。
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