問：先生去世後，打理我倆曾共同擁有的兩幢房子，對我這老婦已經變成負擔，想搬往老人區。賣掉第一套主住房子時，沒有太大問題；但預備出售第二套的時候，會計師提醒，所有的利潤要支付利得稅，很不划算。不知道怎樣處理最好？

答：國稅例容許出售首套主住房子(Principal Residence)時，夫妻可以享受純利潤50萬免付聯邦利得稅，像您的情況是25萬；而超額利潤，便以較為優惠的長期利得稅率繳稅。然而，除聯邦稅外，絕大部分的州也有相應的稅，所以總數是頗重的，但比短期利得或一般收入稅率較輕。

閣下面對問題可考慮用以下方式加以解決：

1）聘請適合的物業管理公司代勞。沒錯，他們會收取管理費，但可以省掉很多自己打理物業時面對的問題。為求周全，聘請律師擬定一份保障自己的委任合約。內中作出安排：物業管理公司自行處理普通細額的維修，唯有重大或超過預設的修理費用時，必須徵得您的同意後才可動工；防止管理公司濫以維修為名，作不必要的維修，或與工程公司串通勾結，騙取金錢。

2）進行同類物業交換(1031 Like Kind Exchange)。閣下現在擁有的是投資物業，那麼，您可以換一些不用親自打理的物業，有管理處來負責管理。例如，商業樓宇中購買一些商業單位。公用地方及系統設施由物業管理公司管理；內部保養維修在租約上明文規定，由商業房客全部承擔。同樣，也可以聘請物業管理公司，代為處理其餘租金、租約的問題。

3）若是真的想完全不再擁有物業，您可以延遲搬到老人區，而暫時搬到第二套房子。總之，在出售該物業5年之內，您可以證明累積居住了共24個月；若早年曾以這房子為主住房子，那段時間也可以包括在內。那麼，便可將該房子變成主住房子，再度享用25萬純利潤，免繳利得稅了。證明主住房子的資料包括但不限於：稅單所用資料，銀行帳號及月結單，信用卡活動，報稅表，郵件收發，社區服務參與證明等。

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