專題: 房地產投資稅務好處多

2016年2月
策劃與撰稿:李兆樑律師、林修榮、勞伯祥

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1美國稅制似乎特別優待房地產投資,不僅自住房屋業主可得$25萬增值免稅優惠,而且投資出租房屋也有特別稅務優惠。

◎扣稅

租金收入是要付稅的收入,但稅例允許所有與該物業有關的「普通」和「必需」費用,包括﹕貸款利息、物業稅、水電、保險、維修、廣告、管理,甚至業主駕車到物業地點的費用,用於扣稅。

此外還有一項重要的扣稅,就是折舊(Depreciation):業主可將建築物成本,分27.5年折舊,其折舊費加入上述費用內扣稅,因此大部分甚至全部租金,都可能不用付稅。

◎虧蝕

假如扣除費用後,帳面出現虧蝕,稅例上稱為「被動虧蝕(Passive Loss)」,只要業主「活躍地參與」出租事宜,如選擇租客或決定租金金額等,該虧蝕即可獲得特別稅務優惠﹕業主當年總收入不超過$10萬,$2.5萬以下的虧蝕可直接抵銷普通收入(如工資等);即使總收入超過$10萬,但不超過$15萬,仍可享受部分扣稅優惠;收入過高而未得扣稅的虧蝕,將來賣出物業時,可抵銷資金增值(Capital Gain)。

◎賣出

賣出出租物業,產生長期資金增值收入,聯邦稅率減為不超過20%,比普通收入稅率低不少。

若願繼續投資出租物業,可利用稅例第1031條,將原有物業交換為另一價值相等或更高的出租物業。

如果符合稅例要求,所有資金增值(連同應付稅的折舊)都可延稅。

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