計劃出售商業地產，現金與分期付款，哪種出售方式較好？

問：在紐約市擁有一商業地產多年，現計劃出售。請問：現金與分期付款，哪種出售方式較好？

答：出售擁有超過一年的投資物業，稅例視所賺為長期本金利得(Long Term Capital Gains)，並以該種稅率徵收利得稅，現稅率為20%。現任總統於4月底宣佈，計劃將該稅率調整到43%；若獲國會兩院通過，新稅率生效期可回溯到今年4月底。

有鑑於此，您所擁有的因屬投資物業，計算出售利得非只這次賣價減去當年買價，再扣除合理的出售中開支，還要追加回持有物業期間所扣除的折舊稅優(Recaptured Depreciation)；若利得巨大，則要繳納很高的稅金。若是可能，最好引用延稅方案，即IRS 1031稅例容許使用的「同類交換(Like Kind Exchange)」；這種方案，務必有專業代理機構參與。

按規定使用這種方案，可讓投資物業者在成交後45天確認要更換的物業對象，簽妥合約作保障，並在成交後180天內成交。購買更換物業的買價及合理開支，均可延遲徵稅，故一般都在扣去合理開支後，盡量爭取將絕大部分或全部淨賣價轉移到買價內，以延緩支付利得稅，直到未來決定不再以同類交換方案出售時，便以同樣的方式計算差額來核定利得及繳稅。

當您預備出售投資物業時，很明顯是希望以現金方式成交。若買方分期付款，則成交時所付首期款，加上180天內所收到的供款總數，再扣除合理開支後，需可供購入同類物業之用。日後收到的分期付款, 一部分是利息，視為普通收入繳稅；還本金部分應免稅, 其餘的按預定計算過的比率(Gross Profit Ratio)視為利得，用當時生效的稅率繳稅。

您應看市場需求及時下稅率決定何時出售。若不計劃再持有任何物業，純粹套現退市，在假定今年利得稅率不變，新稅率明年初才生效情況下，在今年內以現金成交最理想。您可以考慮在談判出售時要求，若稅例在預定成交前生效，有權取消合約，雖然會降低買家意願，但對您頗為重要。

綜上只是粗略介紹，詳情仍需諮詢專業的財經及律師顧問。