買方欲二期環保勘測商業地產賣家該如何？

問：我已簽約出售一商業地產，買方可在45天內對物業做所有調查，包括環保報告。快到期時，買方要求做第二期環保勘測。想聽聽您的意見，謝謝。

答：購買地產物業一般是連屋帶地一起買入，而政府很重視地貭是否存在污染環境毒物。猜想您當初購進這物業時所做調查，可能是第一期報告，即蒐集官方有關該物業的環境污染記錄、環保法生效後商業或製造活動歷史、污染環境及糾正記錄等，而沒有做鑽洞取土抽樣化驗的第二期勘測工序。針對您現在面對的問題，有以下觀點可供參考：

若物業有租客，勘探會引起不便：萬一勘測發現污染現象要清理時，往往難以準確估計污染嚴重性，除非完全打破表土以重型機械發掘，這是繁複、昂貴及嚴重影響現有租客活動的舉動。要研究租約上有沒有處理這種情況的條款及如何進行才免於毀約，不然租客會控業主嚴重破壞租客正常操作，有時可讓其中止租約，並索償所導致的損失。

縱使沒有租客，發掘工程亦影響重大：應該盡量避免，寧可在售價上讓步，請對方接受；之後須在合約上聲明，對方承諾不會追究閣下，且一切日後有關部門追究法律責任全由買方承擔。

若對方堅持勘測，需先考慮對租客的影響：包括會否構成毀約及承擔風險能力等。之後還要了解現在地產市場，是否容易找到新買家。若轉賣新買主，則要在不損害自己利益下終止取消現在的合約。

簽下一個合約時，可要求買方認真考慮您當初買入時的第一期報告，讓他聘用環保調查工程師細看，除非以現在條例能指出有明顯及嚴重的漏洞錯誤，或指證您的工程師不合資格，否則便要接受，既省時又省錢。

若曾以這物業向銀行貸款：不論是用來支付買價、重貸或淨值貸款、信用線(line of credit)，都是強有力的客觀證明——可以讓對方知道，涉及重大金錢利益的獨立第三方，在滿意這物業所有狀況下才會願意貸款。

以上建議絕非法律服務或具任何約束力，一切仍以您所聘的專業律師意見為準。