由 文展雲律師 文旭慧律師 于 2022年4月29日
类别: 号角月报

美國物業買賣的減稅方式

看到您上期信箱問答,談到1031延稅方法,很感興趣。我與弟妹三人共同擁有兩棟投資物業多年,收入挺理想。最近,弟妹想賣掉物業買國債,認為收益率較保險;但我不想,因收入很高,不想付太多的稅,有好的方案解決嗎?

出售投資物業時,要繳交兩項稅:成本利得稅(Capital Gains Tax),即賣價扣除合法開資後,減除物業累積的成本;平常收入稅(Ordinary Income Tax),過往享受的各種物業抵稅,如折舊的開支都會追回。這兩項稅加上本州、市和社保的稅,以100萬的利潤來計算,能保留的,往往不超過60萬,很昂貴、可惜。投資的一個基本原則:不是賺多少,而是可以保留多少。因此,最好不要直接賣給第三者。

可以與弟妹先溝通,然後與會計師和律師一起商量,將弟妹的擁有權,以合理的價格和分期付款的方式,出售給您。在他們可以接受的時間和利率,以5至15年攤還。因每年收到的錢遠比一次性賣掉的低,繳稅率會降低很多,連本帶利收到的錢必然多。既不用賣掉自己的,更可以買下弟妹的權益,算是一個兩全其美的辦法。

另一種省稅的方法,是不同於一般的分期還款,買賣物業都會用抵押單據(Mortgage Agreement)在政府部門登記,這樣花費很多。若雙方同意,可以定下文件,暫時不轉移主權;或先簽好同意書,直到付完分期還款後再轉名,移交主權。

但若與弟妹無法達成共識,你們可以一齊將物業放到市場出售,您的部分也可以用1031延稅方法,進行賣和買新的物業或部分股權。以上只是一點意見,需要向侓師和會計師詳細商討解決方案。

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