生活資訊: (國有國法) 稅稅平安

2019年7月   

李兆樑

稅法上,收入普遍分為經營收入(Ordinary Income)與資本增值(Capital Gain)。一般來説,經營收入稅率高於資本增值稅率,所以納稅人都希望盡量增加資本增值收入。投資物業,當其增值時賣出,只需付較低稅率的資本增值稅。

資本增值

投資物業的增值,是否一定被國稅局定性為資本增值呢?答案在乎納稅人,在稅法上定義為投資者(Investor)或是經銷商(Dealer)。如是投資者,所得利潤會被視為資本增值;相反,若被視為經銷商,所得利潤會被視為經營收入。

區別因素

稅法用下列因素來定義納稅人是投資者或經銷商:

  1. 購買物業的目的;
  2. 銷售物業的頻率,連續性及銷售規模;
  3. 有否作出優化物業活動(例如裝潢)或劃分物業(如將一棟物業分拆出售);
  4. 對物業的優化程度;
  5. 買入和賣出物業的相距時間;及
  6. 在納稅年度內持有該物業的目的。
    國稅局還會考慮納稅人其他收入及從物業所得利潤的比例。上述因素中沒有單一定性的因素,而是綜合全部因素定義納稅人在該納稅年度為投資者或經銷商。

舉例說明

納稅人甲是會計師,每週工作40小時,年收入$80,000;本納稅年度,賣出物業單位所得的利潤為$20,000,佔總收入20%。購買物業之初,是希望透過通貨膨脹增值賺取利潤,所以購入後沒有做任何裝潢。這物業是納稅人過去10年唯一投資的物業,買入及賣出相距10年。這些資料顯示,納稅人甲在稅法上是投資者,只需付較低稅率的資產增值稅,因在過去10年內只有一項持有10年的不曾優化物業,所賺取通貨膨脹的升值及物業賣出利潤只佔其總收入的20%。
納稅人乙是退休人士,本年度從十項物業所得的利潤為$200,000,購買物業目的是希望透過優化物業及頻繁買賣取得利潤;在過去五年內,買賣超過35項物業,所有物業買入和賣出的相距時間不超過兩年。這些資料顯示,納稅人乙在稅法上是經銷商,需付較高稅率的經營收入稅,因其在過去五年內買賣超過35項優化物業,亦期望從短期買賣賺取利潤;更進一步,買賣物業利潤是納稅人乙的唯一收入。
上面兩個例子,力圖解釋怎樣劃分投資者和經銷商,但因每人情況不同,怎樣在投資物業上符合較低稅率的資產增值標準,應聯絡專業人士規劃。