2018年5月
文展雲律師 文旭慧律師
問：新搬入的公寓大樓(Condo)發展商，未經各業主同意，也未給予任何通知，便於天台頂層架置龐大電訊收發站，電線電纜由地下管道通過樓梯直連到天台。業主與發展商爭議時才知，有份「天台頂層役地使用協議(Easement Agreement)」：天台雖屬各業主擁有，但發展商及其利益繼承者擁有使用權，且一切利潤歸他。購房時聘請的律師，並未注意這份後加的文件，現在擔心影響健康及將來難以出售。請問：在法律上該怎麼處理？
答：公寓大樓購房時不但要細研出售合約，亦要了解出售章程(Offering Plan)這本資料繁多的文件，以及所有附加文件及最近三、四年財政收入報告，才能較完整地了解這物業，不然便可能被不良發展商欺騙。
您可以了解、聯繫及組織不甘受騙的業主，合力聘請律師。首先要查詢將要安裝的收發設備會否危害健康，若沒有，保存所有查詢文件備案；若有，便要就出售章程所有文件作詳細分析，看看有無任何可以製止該設備安裝的可能性。
一，役地權文件有沒有遺漏或缺憾。雖然各州法律規制不同，但因涉及地產，政府法律要求該等由自己製定、替自己保留的役地權文件，需要聲明該權是與物業所座落的土地共存(Run with the land)，在政府田土廳恰當登記，所有出售文件與地契上都聲明，轉讓買賣過程需雙方同意役地權文件存在才算有效。缺乏上述任何一點，都有被推翻的可能。
二，安裝收發設置須由地下經過大樓各層梯道、天花、地面等，乃屬公用之地(Common Area)，使用範圍及打洞加管等活動權限，都屬各業主共同擁有，受制於出售章程規定內的大樓營運管理；不論安裝及維修，都不在役地權文件保障之內，故要通過大樓業主委員會或多數業主贊成才可進行。
三，社區發展計劃有所限制，若大樓加裝的收發設施超限，可向政府投訴，嚴重降低了該設施在該公寓設施的基本條件，阻碍電訊收發設備的安裝。
以上僅為推理，實際情況需視買賣過程、所涉文件並當地政府法律，最好由專業律師代理，以免一錯再錯。
