生活資訊: 首先拒絕權 應注意什麼

2017年11月
文展雲律師 文旭慧律師

問:

我們五位合伙人計劃合資裝飾一高級豪華酒樓,預備跟業主簽署長達10年的租約,注明我們要求首先拒絕條款,談及萬一業主出售酒樓所在物業,需知會我們第三者有意購買該物業,限我們在五天內決定會否以同樣條件在30天內成交,不然便算棄權,業主便可自由賣與外人。請問應該如何談判才合理公道?

答:

租約,一般是業主為保護自己利益,聘請律師擬定的文件,前提便可能有偏頗業主的傾向。當然也有公允的律師,採用公允的立場。閣下既預備斥巨資開設酒樓,應聘請律師把關,爭取合理保障。經驗、細心、關心與專業,是重要條件。
租約包涵很多條款,務要了解清楚,確定公道合理才簽;一旦成約,便有法律約束力。首先拒絕權(首拒權,Right of First Refusal,簡寫ROFR),應公允地保障雙方利益。以下建議,僅供參考:

(一)反應期不宜太短:五天時間很快便過去,若在週末,更難找到律師對買賣文件作及時分析;內部股東,也需要時間做經濟條件及興趣評估,並要及時回覆。該改為10個(或更長)工作日,較為公道。

(二)涉及買賣形式務要詳盡了解:因涉及自己要取代的權責,越明確越好。故應列出對方應提供的資料,例如:普通出售(Sell)、轉讓(Assign)、輸送(Convey)、贈予(Grant)等,意味著不同運作及法律定義,理解也各異,但不宜將現有業主的擁有權移走到外。上述不同形式的行動也應算為出售情形看待,讓閣下行使先拒權。

(三)交易條件需要詳細交代:不論是價格、付款方式及時間,如定金、首期、餘數金額支付及時間表、付款方式(現金或分期付款、年期、利率或以長期租出時的租金年期等)。除了基本的買賣合約文件外,一切涉及此交易的附加或引用文件,都是要交上作考慮的文件。以防隠藏、私了或黑箱作業。

(四)合理披露買方身分:若非個人或公共法團人為買方,如有限責任公司或合夥組織等,應列出主要股東或合夥人身分及佔有率,以免市場勁敵收購自己生意物業,阻礙日後運作發展。

(五)爭取合理成交時間:不管交來買賣合約所定的成交期如何短,在閣下決定行使首拒權及按時付上所要定金後,買賣雙方變成業主及閣下法團人,爭取較寬裕的成交時間,例如60天或75天,好讓自己有足夠時間籌備成交金額,或另外招股或投資者等。

(六)當閣下放棄首拒權,而對方也沒有按照原來的合約成交時,此次首拒權運作便結束。若新的買賣合約有任何差別,便要視為另一起新買賣行為,業主務要將新文件重新給予租客首拒權一切所賦予的行使權力。

(七)合約的理想狀況是合理公允,所以業主的買賣若涉及業主的主要家庭成員,如配偶、子女、父母、兄弟姐妹或信託或遺產繼承,便不受此首拒權所限。

(八)一切涉及首拒權的行使過程之通訊,均以書面形式為準。

以上非就閣下私人案情作法律顧問,詳情還應與閣下律師事務所商榷。