2017年9月
文展雲律師 文旭慧律師
問：
孩子長大了，房間不夠用，因此想改裝廚房、厠所，並在平房上加建一層；已跟三家裝修公司談價，請問最後簽約時應該注意什麼？
答：
裝修及加建工程，相當重要及複雜，最好委聘律師代表閣下的權益。最低限度，應將以下數點反映在合同上。
一，必須符合當地政府相關部門對全部工程的施工申請要求，取得有關部門簽發的開工許可證；在相應階段，由有關部門（如：樓宇局、水務局、電力局或消防安全部門）負責人跟進檢查合格，最後檢驗及簽發完工批文。完工批文很重要，有一日要出售該房產或重新貸款時，買主或銀行律師會要求提供工程合法完工的證據。
二，工程進行中，儘量減少對家人構成的不便。因工程涉及廚房、廁所這些每天都要使用的地方，並要在現有平房上加建，實際上絕大部分生活區域都被影響甚或停止使用，加上拆改裝修產生的廢棄物和塵埃，施工人員及施工造成的不便，很可能要臨時搬到外面暫住，所以務必訂淸楚各階段工程完成時間，以便按時搬回家；亦應考慮訂下超期賠償條款。
三，付款方式，按照工程進度及依時完成部分，分段付款。包括：簽署合同時付首期，當然是越少越有保障；第二期，可能是呈送開工許可證申請表時支付；第三期，可能是獲得開工許可證時支付，因要正式開工，需立即購買材料及聘請工人，這期付款額會很大；餘款，是通過各部門檢查後，或政府簽發完工批文時支付。仍應爭取保留一筆較小的數額在手，萬一使用及居住後發現問題，可促使承建商儘快修理。
四，不可忘記保用服務條款，不論是新蓋房頂、內部裝修，還是新購裝的廚房、廁所各種煤電器材及水管設備，都有不同程度的保用期。有些長達10年，有些只有數月。
五，合約應該註明，承建商負責清理所有工程中產生的垃圾，任何違章導致的政府罰單，均由他們解決及付款。
六，承建商務要依時支付所有雇用員工或分包商及材料供應商的薪酬或貨款，絕不能因欠薪或遲付貨款而連累業主，導致物業被追討被押置( Mechanic’s Lien)；有些業主甚至要求承建商，提供所有分包商開工前交出的被押置豁免書(Mechanic’s Lien Waiver)，以保不會牽連業主。
七，要求承建商提供足額（保險額百萬元或以上）的保險證明，包括責任保險(Public Liability Insurance )、工人補償保險(Worker Compensation Insurance )及傷殘保險(Disability Insurance)，保單列明業主為額外受保者，讓業主不因建築工程有第三者或工作人員受傷、殘障或身亡時受到牽連。當然，業主也應該持有有效足額的保險，是對自己、房屋、第三者責任險的保障。
八，另要納入的，是要承建商保證：若工程中引起第三者，員工傷亡或未盡責任，或政府對該工程罰款，均由承建商負責，不得牽連業主。
九，除因不可控因素（如天災、戰爭，或工人以外而又嚴重左右工程進度的大罷工、暴動、恐佈襲擊）之外，若承建商未按雙方同意時間完工交貨，會按誤期長短訂明賠償損失。若因此條款，業主委聘律師追究時，承建商要負責補償業主所支付費用。雖然美國法院大多不願執行賠律師費，但有這句可增強阻嚇作用。
十，應在合同上，讓承建商聲明持有政府所發裝修牌照，以免裝修進行期間，政府委派的檢查員勒令停工。
十一，要求承建商提供工程的所有藍圖、呈送政府的申請表的正本或副本，作為備案，以便日後跟進該工程的維修。此外，所有煤電器用品使用說明及保用書，也要取回備用。
以上分析，希望對閣下有所幫助。
