2016年11月
李兆樑律師
筆者常聽到前來諮詢者，埋怨他們先前的律師，在過戶(Closing)時沒告訴他們這個、那個……或許，有些時候並不是律師沒提示，而是客戶沒充分注意到吧。比如房地產交易，如果是賣方市場(Seller’s Market)，買房的客戶不想失去心儀的物業，往往不顧賣方開出的不利條件而簽約，對律師的保障忠告也充耳不聞。當然，亦有一些所謂的專業服務，為了生存和維持競爭力，收費過廉，並未盡忠維護客戶權益。
房產，通常是一般人一生中最大的投資；這麼大的投資，卻不願多付專業服務費去保障，必定會承受不必要的風險，甚至得不償失。那麼過戶中，會出現哪些常見失誤呢？據筆者觀察，有以下五項：
1．大部分房產經紀代表賣方，由該些賣方經紀帶著買方四處去選擇房產；買方，尤其是第一次購房者，常錯誤地以為該經紀代表自己，會保障買方權益。
事實卻是：該些賣方經紀的責任，只是保障賣方權益！至於買方權益，只有買方律師負責保障；所以買方需相信自己的律師，而不能過分地依賴賣方經紀的提議及意見。
2．在賣方市場情況下，買方怕心儀的房產買不到手，往往吩咐律師先簽約及付訂金，待賣方簽約後再商討合約內容，以確定該房產不會被別人搶去。
在此，必須明確無誤地告訴讀者：一份已收取訂金且買賣雙方均已簽署的合約，已是一份生效的合約！試問：天下有誰願意在合約已生效的情況下，去繼續商討合約內容，尤其是增加對自己不利的條款？
當然，合約商討需時，有被別人搶去心儀房產的風險，故買方要在承擔不平等合約條款的風險與失去心儀房產的風險這兩者中作出抉擇。就筆者而言，情願失去心儀房產，也不願承擔不平等合約。
3．很多華裔買方，往往因寄望賣方接受投標，而主動提出放棄驗屋(Inspection)。其實是非常不智之舉！
要知道，今天的買方便是將來的賣方，而賣方有責任修繕驗屋報告提出的問題；如果買方現在放棄驗屋，那麼將來在賣該房産時，就要為現在的賣方承擔驗屋報告內的所有問題。
4．這是常見的華裔買方的問題：有些賣家為吸引買方，標榜房產內增建了一些房間或洗手間；買方往往因此而買下，卻沒有注意該些房間或洗手間是否有入住證(Certificate of Occupancy)。
倘若沒有入住證，將來賣出該房產時，新的買方或會要求業主提供入住證；這便需要專業人士去相關政府部門申請；倘若申請被拒，該些增建房間及洗手間便必須拆除，待還原該房產原貌後才能出售，麻煩非常，費用昂貴。
5．過去的地契遺留土地使用權(Easement)問題。土地使用權，需讓無業權的第三者，在該房產範圍內，進行特定允許的土地使用；一般是因為地理上的限制，而通融第三者在該房產範圍內經過或停留，如公眾除了經過該房產而沒有其他途徑通往公路，法例便可能要求該業主提供土地使用權給公眾。
該些土地使用權，一般不足以影響買賣的決定，但要小心處理。曾有一位業主來諮詢，其地契內存有非常不利業主的土地使用權──要求業主提供面積頗大的土地使用權，給隔壁鄰居停泊車輛，以致業主出入自己的房產都極其困難；向法庭申請終止該土地使用權極為困難，業主甚為困擾，亦對購入該物業後悔不已。
上述只是過戶問題的冰山一角，其他還有種種，因篇幅所限不能盡錄。
