生活資訊


2016年7月

生活資訊: 聯邦消息
生活資訊: (移民動向) 遣返的法律程序
生活資訊: (法律導航) 房客欠租屢趕不走 致還貸困難怎麼辦
生活資訊: (國有國法) 生前信託


生活資訊: 聯邦消息

禁止實施DAPA備忘錄

2014年11月,總統宣佈移民行政令;國安部向移民局等簽發細化法令的DAPA備忘錄,允許400萬美國公民或綠卡持有人的非法移民父母,暫緩遞解並予以工作許可;同時擴大「夢想法案(DACA)」受益者範圍。2014年12月,德州等26州要求法院禁止實施DAPA備忘錄;2015年2月,聯邦德州南區法院禁止國安部執行DAPA項目。國安部上訴第五巡迴上訴法院,請求推翻禁令;2015年5月,第五巡迴上訴法院駁回上訴。司法部向聯邦最高法院提出「緊急上訴(Rushed Appeal)」,希望在奧巴馬任內得到最高法院的裁決。2016年6月23日,聯邦最高法院4票對4票的裁決結果,維持第五巡迴上訴法院決定——總統未經國會授權所簽署的行政令屬於越權(Lacked The Authority)。

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生活資訊: (移民動向) 遣返的法律程序

文/陳熾

常有個案諮詢者,手中拿著已過期的由移民局發出的出庭通知書(NTA,Notice To Appear)。這種不理㑹、不處理的態度,將對當事人產生相當不利的影響。

◎遣返程序

實際上,當NTA起訴發出,提交到移民法庭時,遣返程序亦正式開始,包括以下一連串行動:‧進入主要法庭審案日程(Initial Master Calendar)

在移民法官第一次聽證會之前,當事人有權利為自己申辯(即有權請律師為自己辯護、提出和審查證據、盤問證人、對證等)。如果當事人表示不請律師而由自己辯護,當事人必須對NTA所列舉指控,作出真憑實據的答辯。

一旦當事人承認NTA所列指控或政府提出的證據成立,移民法官可簽發遞解令;當事人這時可以向法官請求,指定被遣送國家或選擇由美國政府決定遣返地,通常是藉當事人以往習慣的居住地或國家。

當事人亦有權向法庭申請某種豁免,但必須合乎資格,包括是否有美國公民的直系親屬、是否有犯罪記錄及各種特殊情况。移民過程中的豁免,分為申請者在美國境內調整身分時的豁免、申請者在美國境外申請來美移民簽證時的豁免。

‧「優點聽證(Merits Hearing)」若當事人能提供有力證據或合乎某種豁免資格,法官可以舉行另一次聽證,重新審定,最後撤銷遞解令。

「當事人」或「控方政府部門」,均可在法庭作出決定後30天內,向移民上訴署(Board of Immigration Appeal,BIA)提出上訴。無論哪一方上訴,都必須找出法律錯誤或其他具體原因,證明為何移民法官的決定不正確。若上訴失敗,在移民上訴署委員會決定撤銷案件的情況下,當事人仍可向對移民法庭所在區有管轄權的巡迴法院(Circuit Court)提出最後一次審查請求。

◎請求免遞解

不少人在遞解過程中提出申請政治庇護,但除非有充足證明遣返後受迫害的恐懼(Credible Fear of Persecution)成立,否則法官仍會依法判决。

當事人亦可引用移民法INA241(B)(3),以類似政治庇護理由,申請「暫緩遣返(With holding of Removal)」,請求暫停執行遞解。

最後是依照聯合國訂立的「保障人權免受虐待(Convention Against Torture,CAT)」國際法,申請免去遞解,但這並不是自動拿到綠卡的途徑。

縱使觸犯移民法而進入遣返程序,也非完全沒有補救或上訴可能,但收到移民局的出庭通知書卻視而不見的人,會在移民法庭留下不良記錄;屢次不出庭,等於自動棄權,並且成為「逃犯(Fugitive)」。

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生活資訊: (法律導航) 房客欠租屢趕不走 致還貸困難怎麼辦

文/文展雲律師 文旭慧律師

買下三家庭房屋,藉兩戶房客的租金及收入維持供款。一年前,兩房客相繼失業、不能交租。尋求租務法庭趕房客,法官總接受對方編造的故事及藉口,導致六個月延遲供款,並收到銀行律師警告信。又因買入價高,借貸額仍超過投放巿場價格,而變成負資產物業,請問有無解決辦法?

很同情您的處境。您是否考慮重新貸款,以換取現在極低的利率?當然要向銀行解釋租客欠租所經歷的法律問題,較進取的貸款機構仍有興趣做這類生意。雖然手續費會較高,但換來每期便宜得多的分期付款利息。必須謹慎詳細了解及以書面形式反映所有重要的條款。第二條可以考慮的途徑,是跟現在銀行談判,重整現存貸款方案,希望可以降低每期的付款額,但很可能仍要解決以下問題。

針對現在兩個欠租的房客,若您的房子不存在任何建築條例違章,或租約上有任何理虧之處,從法律立埸上看,趕走房客是會成功的,只是要有耐性及毅力,並要找專門替房東趕房客的律師來主理,並與律師保持密切聯繫,以便清楚此案的進展及及時提供有助案件的重要資訊。

這樣,房客會知道您是認真的,也會和您商議如何解決欠租與搬走的安排。有些州例,兩者只能選其一,一是收租,一是趕走。若可收到租金,亦能解決供款的短缺;若收回房子,可仔細審慎地再找信用優良且經濟實力強的新房客。雖然您的房子現在是負資產物業,但只要是您所有,熬過這段辛苦的日子,他日仍有升值翻身機會。

最後的方案,是跟銀行協商,達成「短售(Short Sale)」協議,以銀行會接受的賣價,在指定的時間內找到買主,以銀行願意接受的底價賣掉房子,扣除開支後,所有淨餘額便是銀行同意接收的數額。縱使未達現在所欠債的總數,銀行也會就此罷休。一切所欠的連本帶利,加遲交罰金和律師費用等,都可以一筆鉤消,而您也不會產生或留下任何不良記錄。您的律師務要幫您爭取。

在您出售房子的合約中,要訂明房子將以現狀出售,尤其是房客狀況,這是割價出售的主因,而不要作任何超過您力所能及的承諾。採取短售方案,求的是放棄房子,省卻麻煩。

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生活資訊: (國有國法) 生前信託

文/李兆樑律師

生活資訊--(國有國法)-生前信託常被問及訂立「生前信託(Inter-vivos Trust,通常稱為Living Trust)」的問題。究竟生前信託有何用途?與遺囑有什麼關係及分別?由於生前信託種類繁多,本文只針對可撤銷生前信託(Revocable Inter-vivos Trust)。

◎生前信託

成立生前信託,分為兩個步驟:一,撰寫生前信託文件;二,將個人資產注資到該生前信託。大部分客戶往往只知道步驟一,而忽略了步驟二,以致生前信託有名無實,失去信託的功用。

生前信託的訂立者為「委託人(Grantor)」。委託人不但需要於在生時訂立信託,而且也要為該信託注資,並將其信託內的資產委託給「信託管理人(Trustee)」去管理;信託管理人,會在委託人過世後,替委託人分配信託內的資產給「受益人(Beneficiary)」。

◎充分保障

設立生前信託,有一個常見但又常被忽略的原因,就是有子女的家庭,夫婦在考慮遺產規劃時,只考慮訂立遺囑,並會在遺囑內列明配偶為唯一遺產受益人,原因是他們作了不切實際的假設,即配偶在離世時會把所有財產留給他們的子女;事實上,很多年輕夫婦喪偶後,會再婚及與新配偶生育,令前配偶所生幼年子女利益受威脅。

筆者建議:年輕夫婦制定生前信託,配偶及年輕子女都是受益人;年輕子女那部分資產,交由委託人信任的人(例如兄弟姊妹),作為信託管理人去管理,這樣無論配偶是否再婚及生育,前配偶所生的子女利益均可得到保障。

◎方便省時

委託人過世後,信託管理人會為委託人分配信託內資產予受益人,雖然這與遺囑內的資產分配大同小異,但信託內資產不需遺囑驗證(Probate)便可分配給受益人,即不需法庭介入便可分配委託人資產,省卻不少時間。至於遺囑驗證,速度因郡(County)而異,最快也需數週,若有任何法定遺囑繼承人對遺囑有爭議,遺囑驗證需時數年亦不罕見。

另外,如立遺囑者(Testator)沒有任何近親及不知遠房親戚去向,法庭會要求系譜專家(Genealogist)提供一份立遺囑者的族譜報告,需時往往以年計。倘若成立了信託,便可省卻這個步驟。

還有,倘若立遺囑者在不同州內有物業,便需於每物業所在州進行遺囑驗證,非常麻煩。如成立了生前信託,便不需進行遺囑驗證,省卻了此等麻煩。

更進一步,提交遺囑去法庭做遺囑驗證時,該遺囑便成為公開記錄(Public Records)。生前信託卻不需提交到法庭,因此也不會成為公開記錄,可以保障私隱。

◎信託遺囑雙保險

有了生前信託,還需訂遺囑嗎?雖沒有明文規定,有生前信託亦需訂立遺囑,但筆者總會建議客戶訂立遺囑,原因有二:

一,信託成立及注資後,從信託設立到委託人過世期間,委託人若有新增資產,卻未將其注資到成立的信託,那委託人的新增資產在其過世後,便不能根據信託內條款分配,只能根據無遺囑情況分配該些新增資產,分配方法可能違背委託人意願。若委託人在信託以外訂立了遺囑,該遺囑分配資產的方法與信託一樣,那些新增資產便不會根據無遺囑情況分配。

二,客戶通常在信託內遺漏很多有價值資產,例如傢俱、古董,甚至有紀念價值的物品,如沒有訂立遺囑,那些遺漏資產便會根據無遺囑情況分配。可見即使制定了生前信託,訂立遺囑仍是明智之舉。

本文依據紐約州法律撰寫,因各州法律不同,請讀者向本州專業人士諮詢。

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