生活資訊: (聰明理財) 物業產權轉移常識

2013年6月
文/林修榮

房地產交易的參與者 包括: 買家、賣家、 經紀、律師、貸款銀行 等,但有一人在交易 中佔有相當重要的位 置,那就是「中介專員 (Escrow Officer) 」。

◎產權保險

除了中介公司,另一個參與者是產權保險(Title Insurance) 公司,其責任是為客戶確定物業的產權沒有問題,同時為買家及 貸款銀行提供產權保險。產權保險公司可能同時提供中介服務, 但也可能兩者是獨立的。

設立中介帳戶,產權保險公司首先會提供「初步產權搜查報告 (Preliminary Title Search Report)」,來確定物業產權有否 問題,然後向買賣雙方及貸款銀行發出報告。假如產權有問題, 例如過去積欠政府的物業稅等,都會列在報告上。

一般不重要的問題可以先行解決,然後保險公司同意為銀行及 買家提供產權保險。假如問題比較嚴重或無法解決,保險公司便 會拒絕發出產權保險,該項交易便可能胎死腹中。

◎中介專員

當買賣雙方達成交易協議後,一定會在中介公司設立一個中介 帳戶(Escrow Account),買賣雙方的錢銀交易,都會經過中介 帳戶處理。

交易接近完成時,中介專員便扮演「中間人」角色,收集買賣 雙方所有要簽署的文件,並確定買賣雙方及銀行訂立的條件,再 通知買賣雙方簽署文件。

當所有條件都符合,中介專員便在扣除一切費用和貸款後,將 交易款項交給賣方,並將新的轉讓契(Grant Deed) 送入政府部 門登記。至此,整個地產交易完成。

在這個交易過程中, 有一位負責任、具有充 足專業知識及經驗的 中介專員,是相當重 要的。故此, 完成 買賣交易後,勿忘向中介專員致謝。

◎私下產權轉移

產權轉移由買賣雙方私下進行時,並不經過中介公司,當然也 不牽涉任何產權保險,常見的是家人之間的產權轉移,華人尤其 喜歡由父母將產權轉移子女。近年不少人購買房屋,自己本身信 用或收入達不到借貸條件,於是加入其他人成為業主以取得貸 款,之後再將產權轉回原來的買主。

這些沒有經過中介公司處理,也未牽涉產權保險的轉移,將來 出售物業時可能有問題,原因是將來的買主需要購買產權保險, 而產權保險公司在調查產權過程中,必定發現產權曾私下轉移, 當時並沒有產權保險,故對私人轉移的可靠性產生懷疑,必定不 肯輕易同意發出產權保險。

需知產權保險保費通常約千多元,但假如物業產權出現問題, 賠償金額可能高達數十萬,故保險公司必定仔細地作產權調查, 確保沒有任何瑕疵或爭議才肯承保。在這種情況下,要保險公司 承保,須由先前的產權轉移者簽署一份證明文件,但轉移者可能 已經搬到國外居住,或有任何不合作的可能。

如何避免這樣的問題?當然,由執業律師或中介公司辦理除名 手續,或在除名時同時進行重貸手續,令轉移過程中有產權保 險,將來便沒有問題。假如沒有購買產權保險的話,便要由轉移 者簽署一份文件(通常稱為Declaration of Uninsured Deed 或 Uninsured Deed Affidavit),這份文件必須在中介公司本身的 地保官(或其認可的地保官)面前簽署。

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