2015年5月
文／陳明利律師
很多人都有過當房客按月付租的經歷，初來乍到美國的人中尤為常見。在人口多、房源緊的紐約市，不少房客與房東產生糾紛，最終鬧到法院。讓我們來看一下，有哪些法律常識關乎房東房客，可以幫助我們了解和維護自己的權益。
◎房客保護自己免遭不當驅逐
房東不能更換房客門鎖。在現實生活中，常聽人說，房東對房客不滿意，想要趕出房客，便擅自打開房客房門，將門鎖換成房東的鎖頭；有時甚至還從房客住處，將房客的物品丟出去。
這是一種嚴重的不合法行為。遇到這種情形，房客可以報警，房東有可能因此被捕。不僅如此，房客可因房中物品被丟棄，而到民事法院狀告房東，要求賠償所有因物品被遺棄而帶來的損失。如果房客物品中有珍貴物件，而且房客能夠證明其確實存在，那麼房東面臨的法律後果將難以設想。
◎房東如何開始合法驅逐房客
房東與房客的糾紛，大體上可分為兩種：一種叫欠租（法律上稱為Non payment Rent），其法律背景是房東和房客間存在一份真實有效的房屋租約，且租約尚未到期，但房客因為種種原因欠繳房租；另一種稱為無理無法超期居住（法律上稱為Holdover），指的是房屋租約滿期失效後，或者雙方根本沒有簽訂書面租約的情況下，房客無視房東的搬離要求而繼續居住。
房東在趕走房客前，必須明瞭房客違反租約的行為，屬於哪種具體性質。無論是欠租，還是無理無法超期居住，房東在試圖趕租客前，都應發出書面的三天、五天或者八天通知。欠租情形下，通知中需要告知：房客拖欠了房租、所欠房租的具體月份、每月拖欠的金額、是否欠繳水電煤氣費、是否有滯納金、迄今為止拖欠總額以及房東是否要求法院計徵拖欠房租的利息。
無理無法超期居住情形下，通知中需要告知：房客構成無理無法超期居住的事實、房東將房客的繼續居住視為按月居住(Month By Month Stay)、房客必須按照房東規定的日期搬離房屋。
◎法律程序
房客接到房東上述書面通知，但是拒絕按照房東要求的日期搬離，房東可訴請受理房東房客糾紛的法庭，要求法院判決房客搬離。房東要向法院提交訴求通知(Notice of Petition)和訴求（法律上成為Petition），並將法院蓋章的訴求通知和訴求，按照法律規定的方式送達房客，房客才正式被拉入法院程序當中。
法律實踐中，房客通常可在法律上尋找房東訴訟過程的漏洞，以保護自己的合法權益。比如：房東沒有按照法律規定的方式，將各種通知送達房客；房東本應按照「欠租」性質起訴，但卻錯誤地按照「無理無法超期居住」性質提起訴訟（反之亦然）。如果法院認定房客理由存在並成立，則將撤銷房東的訴求。如此，房東則不得不再一次走完前述每個步驟後重新起訴。
房東房客糾紛，聽起來簡單，但和其他法律事務一樣，需要有專業律師捍衛各方的法律權益。不論是房東還是房客，都應在產生糾紛、官司時，第一時間尋求律師的指導，以免延誤時機。在此類訴訟中，房東方律師在勝訴時，可向對方索要律師費，且通常會得到法院批准，所以房客要謹慎對待。
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