2015年2月
文／文展雲律師 文旭慧律師
問：我們預備出售位於紐約市的一座教堂，再轉購另一較大教堂，可能需要借貸補足差數。據說手續頗為複雜，能否予以簡介並提供建議？
答：在原則及概念上，教會贈予、出售或藉抵押新置名下物業，除了雙方要洽商與履行傳統的法律文件外，均需向政府檢察官及法院申請，待獲得審核批文後才可正式完成，不論買賣價格、抵押金額或所有權份量的多寡。
向州內非牟利機構或組織(Not for Profit Organization)，或獲得聯邦政府非牟利認證（即國稅局頒發的501c 認證Certificate of Eligibility of Exemption）的機構或組織捐獻，其捐款可用於報稅。教會、學校、醫院、科研組織、保育團體、扶貧機構等被政府有關單位接納的非牟利機構，都應辦妥這樣的額外手續。因此在買賣交易或準備抵押借貸文件時，除考慮基礎程序操作外，也要預計上述申請及批文審核流程，加以恰當配調才可完成。
基於貴教會出售現有物業後，會轉購另一可能更貴的物業，所以會涉及賣出、買入及銀行貸款程序，這三項都得向州政府及法院申請，並在獲得批文後才可完成。流程上，為便於申請，必須安排一份具誠信的物業估價報告，以便建立買賣或抵押的合理市場價格，以免賤價廉沽或不實際地借貸。政府為了保障這些獲多方稅務優惠的機構，所處理物業是替所代表的會員作合理經營，而不讓「主持人」營私舞弊，私相授受。
交易或抵押的透明度也很重要，要按照機構的成立憲章及應有程序，包括由足夠會員、執事及董事會，按照規章程序開會投票正式通過，由執事或董事會或領導層申述，為什麼要作出買賣及抵押決定，說明該舉動如何進一步在可持續性下優化機構財務狀況及發展計劃。
這些資料要交與專業律師，包括上述買賣合約或銀行貸款文件、物業估價報告、教會詳細背景資料（如機構成立文件、組織架構、歷史介紹、財務狀況及國稅局認證等）；由律師準備一套文件，向州政府專責非牟利部門檢察官(Attorney General’s Office) 作法令第一關的申請。若獲批准，便推薦法院考慮簽發法院令，一般都不太難獲得批准，這法院令便是教會買賣及抵押的最高通行證了。
鑒於申請程序存在不少引起延誤的變數，除預計正常買賣合約及銀行貸款所需時間外，更應考慮萬一法令申請時間延後甚至不獲批准時，雙方可以取消合約的條款，也涉及若出售失敗，買入合約如何處理的安排，以策安全。
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